L’affitto con riscatto è un nuovo strumento per agevolare la vendita di immobili, soprattutto da costruttori a privati; lo scopo non è realizzare una vendita a rate, ma predisporre un regolamento di interessi preparatorio alla vendita formato da due contratti collegati

1) Un preliminare trascritto, con un termine per la stipula del definitivo che indicativamente è di tre anni, per concedere un tempo sufficiente perché l’acquirente si procuri la provvista, ma non troppo lungo per non trasformare il Rent to Buy in una vendita a rate di lunga durata che non interessa al venditore.

Attenzione:non basta un semplice preliminare registrato, ma è necessario un preliminare notarile TRASCRITTO, perché solo la trascrizione può garantire al Promissario Acquirente di non perdere le somme versate prima della stipula del definitivo (per legge il preliminare trascritto prevale su qualunque successiva iscrizione e trascrizione pregiudizievole, e permette il privilegio fiscale con il recupero delle somme versate).

2) un contratto di locazione standard, di durata pari a quella prevista dalla legge (4+4 per le abitazioni, 6+6 per uffici e negozi)
È prevista una caparra per il preliminare, mentre per il contratto di locazione il “canone” è così suddiviso: metà come vero e proprio corrispettivo per la locazione, metà come deposito in acconto per l’acquisto, che si “converte” in penale in caso di inadempimento del contratto di locazione.

In questo modo, quando l’immobile sarà acquistato, metà dei canoni di locazione verrà imputato a prezzo.

Questo costituisce una leva finanziaria interessante, perché tra caparra ed acconto prezzo il Promissario Acquirente si trova ad aver versato circa il 15% del prezzo di acquisto, oltre ad aver uno “storico” di buon pagatore che contribuisce all’accesso al mutuo.

Attenzione: in caso di inadempimento del preliminare, è prevista una clausola per cui tutto il “canone” diventa tale (cioè non è più previsto che metà di esso sia acconto prezzo).

Con questi due contratti collegati si vuole trovare un sistema in cui entrambe le parti abbiano un vantaggio.