Dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore il nuovo sistema fiscale sugli affitti brevi previsto dalla manovra economica. La riforma incide in modo diretto su un settore cresciuto rapidamente grazie alle piattaforme online e introduce una novità chiave: non più cinque, ma tre immobili. Chi affitta in forma breve almeno tre abitazioni viene automaticamente considerato un operatore economico e, di conseguenza, è obbligato ad aprire la partita Iva.
Il principio è quello della “presunzione d’impresa”: superata la soglia dei due immobili, l’attività non è più vista come una semplice gestione privata del patrimonio, ma come un vero lavoro. Il conteggio avviene sul singolo contribuente e riguarda esclusivamente i proprietari; restano quindi esclusi i casi in cui l’immobile venga affittato da soggetti diversi dal titolare, come comodatari o conduttori che operano come host. Eventuali tentativi di aggirare il limite, ad esempio intestando la terza casa a parenti, saranno oggetto di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Cambia anche il regime di tassazione. Sul primo immobile affittato in modalità breve resta la cedolare secca al 21 per cento, mentre il secondo viene tassato al 26 per cento come imposta sostitutiva. La norma rafforza così la distinzione tra uso occasionale e attività strutturata, rendendo più oneroso l’ampliamento del portafoglio immobiliare destinato al turismo.
L’obiettivo è duplice: rendere più trasparente un settore spesso opaco dal punto di vista fiscale e riequilibrare il mercato abitativo nelle città, dove l’esplosione degli affitti brevi ha contribuito all’aumento dei canoni e alla riduzione dell’offerta per i residenti. Secondo le stime ufficiali, il nuovo assetto dovrebbe garantire circa 13 milioni di euro di gettito annuo a regime, una cifra contenuta ma significativa come segnale politico. La riforma colloca l’Italia nel solco di molte grandi città europee che stanno intervenendo per regolamentare il fenomeno e tutelare il diritto alla casa.
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