Con l’introduzione del nuovo regime della cedolare secca sulle locazioni, il Fisco ha introdotto importanti novità sul fronte della lotta all’evasione nell’ambito di affitti di case, immobili, appartamenti e fabbricati.

Partendo dal presupposto che l’inquilino è sempre visto come parte debole dal legislatore nell’ambito dei contratti di locazione, a rischiare in caso di affitto in nero sono entrambe le parti, ovvero il padrone di casa e l’inquilino stesso. Oltre alle sanzioni per entrambi, il padrone di casa perde la possibilità di sfrattare il conduttore con la classica procedura che può portare allo sfratto esecutivo. Per di più, il proprietario rischia di non poter riscuotere eventuali arretrati sull’affitto che non gli sono stati versati. Dall’altra parte, l’affittuario rischia di pagare la cartella esattoriale per l’evasione dell’imposta di registro e le conseguenti sanzioni provenienti dall’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione si considera in nero quando non viene registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Il termine mensile è solitamente utilizzato per regolarizzare la scrittura privata pagando l’imposta di registro. La mancata registrazione del contratto implica l’applicazione di due sanzioni:

  • Dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi –minimo 200 euro-;
  • Dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva –dichiarazione non corretta o infedele-.

Per di più, le sanzioni raddoppiano se si tratta di un immobile ad uso abitativo.

Conseguenze civili dell’affitto in nero

La legge stabilisce che l’affitto non registrato sia da considerarsi nullo. Questo implica in prima istanza due conseguenze:

  • La prima, di tipo processuale, incide sul diritto a riottenere in tempi brevi il proprio appartamento. Infatti, in caso di affitto in nero, il locatore non può usufruire della procedura di sfratto che gli consentirebbe, in massimo due istanze, di riappropriarsi dell’appartamento.
  • La seconda è di tipo sostanziale. Infatti, secondo una recente sentenza emessa dalla Cassazione, l’affitto in nero è di fatto un non affitto, poiché il contratto è nullo. Per questo, anche gli accordi intercorsi sono da considerarsi non validi. Quindi l’inquilino non solo può rifiutarsi di pagare i canoni di affitto arretrati, ma potrà chiedervi anche la restituzione di quelli già pagati.